华夏时报记者李贝贝上海报道创达盈
公开数据显示，今年全国主要一、二线城市办公楼市场将迎来约640万平米的新增供应集中放量，同比增长近七成，这也带来了重点城市商办市场租金下行、空置率持续走高的情况。
根据观点指数的调研，短期内，写字楼市场仍将处于调整阶段，租金下行和空置率波动或成常态。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨也向《华夏时报》记者表示，据该行监测，2024年办公楼市场需求处于底部区间，过去三年的年均净吸纳量仅200万平米，是疫情前一半水平。
不过，“尽管2024年市场总体艰难，但2025年一季度市场有所反弹，显现出底部复苏迹象”。谢晨指出，可以看到一些新质生产力企业，以及消费企业特别是服务型的消费企业需求动能强。同时，“从长期来看，办公楼供应的水线已经开始往下走了”，供应层面“最严峻的时刻已经过去了”，市场有望逐渐好转。
市场供需失衡成租金下降主因
过去一年，尽管部分城市写字楼租赁需求显现复苏迹象，但受高供应压力、企业降本增效等因素影响，市场租金与空置率仍未企稳。
观点指数近日于2025观点商办暨资管大会发布的《2025商办资产运营报告》显示，截至2024年末，涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等重点城市的16个中国内地写字楼样本项目，其租金单价为200.15元/平米/月。相较2024年6月末，该租金单价下降了3.09%；与2023年末相比，降幅为4.34%。
“无论是半年还是跨年度对比创达盈，租金单价降幅均较为明显，写字楼租赁市场需求端动力不足，供大于求的局面未得到有效改善。”该份报告显示，从项目表现来看，75%的样本项目租金单价对比2023年末出现下滑，仅25%的样本项目租金单价维持不变或实现上涨。
在重点城市中，对比2023年末，北京、上海、广州、深圳和武汉等城市的写字楼样本项目平均租金单价下滑，重庆写字楼样本项目平均租金单价与上年同期持平，仅杭州写字楼样本项目平均租金单价同比上升。观点指数判断，杭州的一些新兴产业如信息技术、人工智能等发展迅速，吸引部分投资机构入杭，同时部分企业办公也在扩容，从而对写字楼的需求较为旺盛，有效推动部分写字楼样本项目租金的上涨。
从项目表现来看，截至2024年末，50个写字楼样本项目（包括上海恒隆广场、广州国际金融中心、北京环球金融中心等）平均出租率为86.99%，对比2024年6月底减少0.74个百分点，对比2023年末减少0.13个百分点，尽管降幅较小，但连续两个时间节点的出租率下滑，表明写字楼市场去化压力依然存在。
凯德投资(中国)商业及办公楼管理董事总经理梁耀华也表示，虽然目前在上海、北京还是有租赁需求存在，企业还有一定的扩张，“但写字楼租金表现还是较差”。
“商办市场活跃度是经济发展的晴雨表，办公楼出租率与经济周期具有关联性。”中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云指出，如今，企业倾向于缩减面积、延迟租赁或转向共享办公降低成本，需求萎缩导致空置率上升。
具体而言，造成商办行业困境的原因，在需求端有企业成本压缩、远程办公常态化，以及产业转型升级；供应端有2016—2020年商办用地过量出让，近年集中交付、存量资产低效、物业设计固化、缺乏产业生态深度链接等影响。
观点指数则认为，市场供需失衡是租金下行主因。过去几年写字楼集中交付，而企业办公需求因经济增速放缓、行业遇冷及降本增效策略收缩，叠加远程办公、共享办公模式冲击，导致供大于求局面加剧。若供需关系无明显改善，租金或将持续走低，业主方可能通过降价、延长免租期等手段争夺租户。
商办市场有望逐渐好转
尽管2024年的市场表现欠佳，但对于2025年的商办市场，业内颇具信心。
“2025年一季度市场有所反弹，显现出底部复苏迹象。”对于办公楼市场接下来的走势，谢晨预计，短期内供应和租金还是会较为严峻，但也看到一些新质生产力企业，以及消费企业特别是服务型的消费企业需求动能强。
“一季度的很多需求，和DeepSeek不无关系。”谢晨表示，AI热潮带动了相关企业的业务扩张。同时，部分楼宇在下行周期中表现亮眼，这些楼宇多靠近地铁站、商业设施完善、具备绿色认证、持续性的投入资本开支对楼宇进行维护和更新等，“证明还是有资产在运营加持下能跑赢市场”。从长期看，办公楼供地和开工开始下降，市场的供需平衡有望逐渐好转。
“商办的本质是‘服务于商业活动的空间载体’。”蔡云表示，在供需失衡和科技变革的背景下，未来的商办将更注重灵活性（适应企业变化）、复合性（多功能融合）和可持续性（绿色低碳），这就需要运营方主动从“空间提供者”升级为“企业服务生态构建者”。
针对商办行业困境，蔡云给出了一些解决策略，包括供给侧宏观上的精准供地与总量控制、存量更新与功能再造、产品分化与产业绑定、金融工具创新。微观上短期的租金下调，长期的功能混合化、产业绑定、绿色智能化发展等。同时也依靠政府政策支持如税收减免、试点“商改住”放宽限制。此外，需求侧则包括宏观上政策精准赋能、扶持新兴产业；微观运营层面的推广灵活租赁、服务包集成、招商引资升级、产业链集群招商等。
中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理也强调，随着商办行业进入存量竞争，“企业应如何定义下一代办公空间的价值”值得思考。
“据统计，上海甲级办公楼办公当中，74%的搬迁租赁为升级需求。”张存理称，有非常深厚产业积淀的市场，以及能够抓住新兴的金融科技、新质生产力的市场，相对来说表现还是比较稳定的，也对未来吸纳产生一定的基础和分母，“这种情况促使商办行业从过去拼硬件、拼产品的单一时代，到拼硬件+生态系统的城市价值贡献状态”。
高格办公空间合伙人&副总裁周兴强则提出，新时代背景下，质价比和效能提升是企业关注的核心。当前环境创达盈，企业高管和所有者对未来的不确定性感到焦虑，需要安全感，因此系统化的解决方案和质量提升才是关键。
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